Cambiare destinazione d’uso immobile

Destinazione d’uso immobile

La destinazione d’uso è ciò che definisce come l’immobile può essere utilizzato e qual è il suo scopo,. Ogni immobile ha questa classificazione che viene gestita dal PRG (Piano Regolatore Generale), uno strumento urbanistico, grazie al quale possiamo verificare la destinazione degli immobili e, se è possibile, cambiare la destinazione d’uso di un immobile. Scopri quali sono le principali destinazioni d’uso:

• Residenziale: Tutti gli immobili che hanno la funzione principale e la zona predominante abitativa,
• Industriale e artigianale: Proprietà la cui funzione è la produzione di beni di consumo e prodotti materiali  che possono anche essere venduti nello stesso spazio.
• Commerciale al dettaglio: Proprietà destinate alla vendita di prodotti su piccola e larga scala.
• Turistico Ricettiva: Rientrano in questa categoria l’intero settore alberghiero, i campeggi, i Bed & Breakfast, e tutti quei settori dedicati all’accoglienza delle persone.
• Direzionale di servizio: Gli immobili che rientrano in questa categoria sono uffici e locali commerciali la cui attività principale è l’organizzazione del commercio e delle aziende.

Commerciale all’ingrosso e depositi: Qui sono inclusi gli immobili con funzione di magazzino per i prodotti e di centro di distribuzione.

Categorie Catastali

La categoria catastale è la finalità che risulta censita al catasto, attenzione non sempre combacia con la destinazione d’uso assentita all’edilizia. 

Visto che sono state appena presentate le possibili destinazioni d’uso, scopriamo ora le categorie (suddivise dalla lettera A alla lettera E) e quali destinazioni d’uso è possibile trovare all’interno di ciascuna categoria:

• Categoria A – Immobili residenziali;
• Categoria B – Strutture pubbliche;
• Categoria C – Strutture artigianali (es. industrie, magazzini e altro);
• Categoria D – Immobili a destinazione speciale a fine di lucro;
• Categoria E – Immobili a destinazione particolare.

Dove trovo la destinazione d’uso di un immobile?

Per verificare la destinazione d’uso di un immobile è necessario richiedere un accesso atti e verificare l’ultimo stato concessionato, ed eventuali modifiche intervenute nel tempo. Questo documento può essere richiesto con Pandomus, in modo semplice e veloce. Contatta noi adesso!

Come cambiare destinazione d’uso?

Il cambio di destinazione d’uso è una tecnica comune  per aumentare il prezzo di un immobile all’interno del mondo degli investimenti immobiliari. Per cambiare destinazione d’uso occorre osservare quali sono le prescrizioni del comune in relazione alla zona in cui si trova l’immobile, se l’immobile è all’interno di un condominio dove ci sono divieti per questo tipo di cambio e qual è la metratura consentita per ogni cambio di destinazione d’uso. Ad esempio, a Milano la dimensione minima di un’abitazione è di 28 mq   pertanto un locale commerciale di 30 m² può essere trasformato in un monolocale residenziale con i giusti requisiti.

Ci sono molti fattori che devono essere analizzati per poter eseguire il processo di trasformazione dell’ uso di un immobile, motivo per cui è consigliabile affidare questo incarico a un tecnico qualificato in modo da non avere spiacevoli sorprese nel mezzo della pratica. Scopri Pandomus e mettiti in contatto per maggiori informazioni!

Per cambiare destinazione d’uso, devo fare ristrutturazione?

In funzione di quello che sarà il cambio di categoria catastale ed urbanistica, si renderanno necessari una serie di adeguamenti, per la nuova destinazione d’uso. Per eseguire il servizio e capire se sarà necessaria una ristrutturazione è possibile fare una verifica con il geometra, l’architetto o l’ingegnere che è stato incaricato. In tal caso, per iniziare i lavori è necessario redigere una CILA – “Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata” o una SCIA – “Segnalazione certificata di inizio attività”. Per ulteriori informazioni su questi documenti, visitare il post del blog:

• CILA: significato, costi e diferenza della SCIA. 

Un altro documento che verrà richiesto è l’aggiornamento catastale dell’immobile, in quanto ogni tipologia di destinazione prevede una specifica aliquota fiscale da pagare(non lo so, chiedere a Simone I.). Dopo la ristrutturazione potrebbero esserci delle modifiche alla planimetria dell’immobile ed è necessario aggiornare la scheda catastale. Potrebbero comunque essere richiesti altri documenti, quindi verifica con il tecnico qualificato come procedere all’interno del tuo caso. Per saperne di più su questi argomenti, visita il post del blog:

• Guida completa su DOCFA – Aggiornamento Catastale
• Planimetria catastale: Cos’è, come e dove richiederla

Cambio di destinazione d’uso senza opere

Ci sono casi in cui il cambio di destinazione d’uso non richiede alcuna pratica edilizia e questi casi sono molto interessanti per chi si occupa di investimenti immobiliari per il basso costo del processo di cambio e un possibile aumento di valore all’interno della nuova destinazione d’uso .

Ai fini di un investimento immobiliare o meno, il cambio di destinazione d’uso senza opere, come ogni altra pratica, va attentamente studiato e compreso per capire se davvero non sarà necessario adeguare l’immobile, se ci sono prescrizioni da parte degli enti pubblici interessati come visto precedentemente, e se si tratta di una modifica urbanistica rilevante. Particolare attenzione è richiesta per quest’ultimo punto, in quanto la normativa nazionale prevede che se un immobile passa da una categoria catastale ad un’altra, anche se non sono necessarie opere di adeguamento, si tratta di una modifica urbanistica rilevante, e quindi su tale modifica possono essere applicati degli oneri.

Ciò che deve essere chiaro su questo argomento è che il cambio di destinazione d’uso senza opere non è gratuito, e quindi se vuoi  comprendere tutti i costi che comporta contatta un tecnico abilitato di Pandomus!

Cambio destinazione d’uso: Costi

Come già visto, il processo di cambio destinazione coinvolge molte variabili e ogni tipologia di cambio comporta costi diversi. Per questo è molto difficile specificare un valore senza prima analizzare la fattispecie in questione, se hai qualche perplessità contatta un tecnico abilitato di Pandomus!.