L’esigenza dell’abitare che sta vivendo la città di Milano invita gli investitori a trasformare l’uso degli immobili da non residenziali in abitativi. Quali sono i costi legati ad un’operazione simile? Ci sono voci “fisse” che non possono mancare in un piano economico. E’ un’opportunità di guadagno? Vediamolo insieme.
Oneri
Parliamo di oneri. Di che genere? Monetizzazione e contributo di costruzione. Cominciamo con la nemica principale di tutti gli investitori milanesi: la monetizzazione. In alternativa alle dotazioni territoriali per servizi il comune di Milano richiede il pagamento di una monetizzazione il cui costo varia in base alla zona di ubicazione dell’immobile, a partire da 200€/mq fino a 1.250€/mq, sulla SL. Qui la tabella del comune di Milano.
Quando devo corrispondere la monetizzazione?
Questo aspetto viene normato dall’art. 11 del PdS comma 3 del vigente PGT, che riportiamo integralmente:
a. da categoria funzionale produttivo verso residenziale e commerciale per SL oggetto di cambio d ‘uso superiore a 250 mq: 80% della SL;
b. da categoria funzionale direzionale, turistico-ricettivo, servizi privati verso categorie funzionali commerciale e residenziale per SL oggetto di cambio d ‘uso superiore a 250 mq: 18% della SL;
c. da categoria funzionale commerciale verso direzionale, turistico-ricettivo, servizi privati e produttivo per SL oggetto di cambio d ‘uso superiore a 250 mq: 18% della SL;
d. da categoria funzionale commerciale verso categoria funzionale residenziale per SL oggetto di cambio d ‘uso superiore a 250 mq: 18% della SL; per SL oggetto di cambio d ‘uso inferiore o uguale a 250 mq posti al piano terra con affaccio sullo spazio pubblico e/o di uso pubblico anche in Rigenerazione: 100% della SL; per interventi posti al piano terra in ambiti adiacenti a spazi a vocazione pedonale: la dotazione è aumentata del 40%;
e. da categoria funzionale rurale verso categorie funzionali direzionale, turistico-ricettivo, servizi privati, commerciale, residenziale e produttivo per SL oggetto di cambio d ‘uso superiore a 250 mq: 18% della SL;
f. da qualsiasi categoria funzionale non residenziale verso Edilizia Residenziale Sociale: 18% della SL.
Quando è dovuto il contributo di costruzione?
Per verificare se è dovuto il pagamento del contributo di costruzione le domande da porsi sono tre:
1. il cambio d ‘uso è con o senza opere? Quale tipologia di intervento dovrò effettuare?
2. sull’immobile da trasformare sono state presentate pratiche edilizie negli ultimi dieci anni? Pratiche onerose o non onerose?
3. la destinazione attuale è industriale?
Spese tecniche
La normativa è sempre più ampia, articolata e complessa. Un intervento di cambio della destinazione d’uso non è semplice, gli adempimenti burocratici sono molti e può comportare un laborioso impegno di diversi mesi per uno studio tecnico. Da considerare una parcella nell’ordine delle migliaia di euro.
Opere edilizie
In questo paragrafo è veramente difficile stimare un costo. In un cantiere gli imprevisti possono essere molti. Dipende dal tipo di intervento che faremo. Trasformare un ufficio in abitazione all’interno di un palazzo residenziale sarà più semplice. Recuperare quattro loft da un capannone diversamente comporterà costi di lavori edili più sostanziosi.
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